家はいずれ老朽化し、リフォームが必要となります。建て替えを検討するのも1つの選択ですが、「再建築不可物件」の場合、建て替えすることができません。建築基準法で定められた基準をクリアしていないことが原因なのですが、都内では全体の9%が再建築不可物件。決して他人事ではなく、どなたも知っておく必要がある問題です。ここでは、再建築不可物件がなぜ生まれたのかや、定義などについてお伝えしていきます。

再建築不可物件の定義

建築基準法をクリアできていないことが原因と前述しましたが、具体的には「建築基準法-第43条1項」を指します。ポイントは”道路”なのですが、どんな内容なのか確認していきましょう。

接道2m未満

敷地のどこかが2メートル以上道路に設置していない場合、再建築不可となります。特に、道路に面していない旗竿地のような物件を購入・所有している場合はよく確認する必要があるでしょう。もし、間口が2メートルに満たない場合は近隣の方と交渉し譲ってもらうといった方法もあります。

建築基準法上の道路ではない

2メートル以上道路に面していても、その道路が「建築基準法上の道路」でない場合、やはり再建築不可となります。建築基準法上の道路とは幅員4メートル以上の公道などを指しますが、4メートル以下や私道でも「2項道路」や「みなし道路」といった建築基準法上の道路であれば再建築不可には当たりません。ただし、道路の中心線から2メートルのとこrまで敷地を後退させる「セットバック」を行う必要があり、有効敷地面積が少なくなってしまうというデメリットがあります。

なぜ再建築不可?

家を建築するには建ぺい率や地域などさまざまな基準をクリアする必要があり、自分の所有する土地であっても好き勝手に建築することはできません。これは国民が安心して暮らすための基盤となる街並みを整え、資産価値を高めるために誰もが守るべきルールです。再建築不可物件の定義は道路の幅にこだわっていますが、これも街を守るために必要があり制定されています。もし、細い道路であれば消防車が走行できない可能性があり火災を食い止めることができなくなってしまいます。また、地震などの災害が発生した際に必要となる避難経路の妨げとなる場合も考えられます。

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築できないということで敬遠されがちな再建築不可物件ですが、デメリットばかりではありません。

メリット

1・購入費用がリーズナブル

利用に制限があるため、周辺の土地代よりも安価に抑えられているケースが多くみられます。都内に住みたいけれど予算が心もとないという場合は再建築不可物件を中心に探してみるのもおすすめです。

2・税金も低く抑えられる

評価が低いため固定資産税なども低く抑えることができます。毎年毎年のことなので、トータルでは結構な節約になるケースもみられます。

3・風情のある家を探しやすい

更地にしてしまうと建て替えることができないため、昔ながらの家が立っていることがほとんどであり、古民家をお探しの方にも人気があります。

4・リフォームは可能

新築・増築や改築など、建築確認申請が必要になるほどのリフォームはできませんが、耐震性・耐火性・断熱性をアップさせ理想の住まいに近づける大幅なリフォームは可能な場合がほとんどです。

デメリット

1・住宅ローンを利用できない場合がある

メガバンクや都市銀行など大手銀行は再建築不可物件の場合、担保評価が低いことから融資を行わない傾向があります。一部住宅ローンを提供している金融機関もありますが、金利が高いためおすすめはできません。

2・修繕費がかかる

再建築不可物件は古く、大幅な修繕が必要なケースがほとんどです。場合によっては新築以上の費用がかかることもあるため、よく検討する必要があるでしょう。

3・リフォーム代が高額

リフォームは可能ですがトラックや重機が入らない場合、人力に頼ることになり通常よりも費用が大きくかさみます。

4・倒壊の恐れがある

耐震構造にはなっておらず、空き家期間も長くこれまでの疲労も蓄積されており、地震や災害で倒壊してしまうというリスクも考えられます。

見分け方

再建築不可物件であるかどうか、現地で一目で見分けることは難しいかもしれません。そんな時は不動産業者が提供している詳細が書かれた書類に、「再建築不可」や「建築不可」という文字がないか確認しましょう。再建築不可の場合、必ず表示することが不動産公取協の規約で義務づけられています。相続した場合は、登記簿謄本には記載されていないため、早めに建築家や不動産業者など専門家に相談することをおすすめします。

再建不可物件を最大限活かすなら

再建築不可物件は、いろいろな制約があり売却が難しいなど厄介な物件です。不動産業者の中には取り扱っ
ていない場合や、大幅に買い叩かれるといったケースもみられます。少しでも条件よく売却したい場合は、
売却ルートやノウハウを持った訳あり物件買取センターに相談すること
をおすすめします。売却や活用を希望するなら、1度はチェックしておきましょう。